第1722章 探店
按照今年曼哈頓的房價每平米在215-270美元之間,當然,這是整個曼哈頓島的均價,根據地段和房屋類型的不同,價格差彆也很大。
最貴的自然是獨棟彆墅,其次是大平層住宅,再次是普通公寓,最後才是商業地產;
當然還要看地段,上城區和下城區價格迥然不同,比鄰中央公園的當然更貴,臨河臨海的也要加價,如果有地下停車場的價格還會飆升,地鐵站也是影響房價的因素,類似種種都會所在街區的房價。
像21 Club所在的上西城52街21號,既不鄰水也看不到公園,地鐵站在幾個街區以外。這棟房子雖然有18層,但建築時間已經有近百年,房體老舊,已經冇有了改造升值的空間。
可即使有這麼多不利因素,按理說這些負麵標簽會導致房價降低,真實情況是,這棟大樓的總價值已經超過600萬美元。
紐約的房產稅按照用途不同,稅率不同,大致分為四類:
1類是1-3戶家庭住宅,含小型公寓,獨棟,聯排,稅率1.2%
2類是4戶以上住宅,包括合作公寓、共有公寓和出租公寓樓,稅率0.9%
3類是公共設施及特許經營行業房地產,稅率0.66%
4類是商業地產(辦公樓、商店、倉庫、酒店等),稅率0.6%
按照這樣的稅率來計算,21 Club所在的整棟大樓每年要支付給紐約市政廳近十萬美元的房產稅。
以這棟樓現在的出租價格,其物業盈餘根本覆蓋不了房產稅,樓主必然要倒貼許多錢進去。
如果再加上21 Club經營不善導致的虧損,普通富豪大概是經不起這種消耗的,對方在疫情期間關閉21俱樂部餐廳,再將之出租出去也就情有可原了。
這就跟京城老百姓人人都是百萬富翁一樣,看著是住著價值百萬的房產,實際上依舊是個打工人,家裡窮的叮當響。
確定了目標後,孫誌偉便決定去現場看看。
孫誌偉駕駛汽車繞52街區轉了幾圈,找地方將車子停好後,就步行來到了旁邊不遠處的一個咖啡廳,然後點起咖啡,用空間觀察起了21 Club大樓所在的情況。
上西城52街21號這棟大樓是一棟18層的老式商住兩用大樓,下麵兩層是“21俱樂部餐廳”,上麵16層是公寓樓。
上麵的公寓冇什麼特彆的,跟其他曼哈頓戰前老公寓差不多,狹小的房間,老式的樓梯,照明等公共基礎設施陳舊老化,牆體內的水管依舊用的是早年的鉛管。
可以看的出來,這些設施有過層層修補的痕跡,很多租客都是大齡老租客,隻要房東想維持人設,漲價是不可能漲價的,但大樓整體翻修的可能也已經不大。
不是技術上不能實現,而是房東翻修不起,這麼老的大樓整體翻修一遍的成本,怕是比拆了重新蓋一棟新樓的價格還要高。
已經決定拿下這棟大樓的孫誌偉,倒是認真考慮了一下,以後這棟大樓的處置方案。
不過這都不急,他先略過樓上的老公寓,轉而查看起下麵的“21俱樂部餐廳”的情況。
整座“21俱樂部餐廳”出光線昏暗、播放著爵士樂、充滿上世紀20年代複古氛圍,最吸引他目光是,還是天花板上懸掛的各式玩具。
這些懸掛收藏品始於1931年,當時店裡的常客,英國航空公司的老板希望能將飛機模型掛在店裡以吸引共同用餐的投資人。
很快英國航空的飛機模型就被掛到了這個老板的常用桌旁,此舉啟發了其他客人,那些公司巨頭們也紛紛要求將代表自己的紀念品掛上店裡。
接著各個領域的物品都被密密麻麻地掛上了天花板,包括一架電池驅動的星艦模型、約15英尺的英國亨利皇家劃船賽紀念槳、克林頓總統的“空軍一號”模型、著名影星傑基·格黎森在電影《江湖浪子》中使用的台球杆等等。
常客們不斷貢獻出自己的紀念品,雖然每位客人的物品都理應可以被懸掛,但天花板的空間畢竟有限,最終還是由餐廳的負責人決定懸掛物品到底有哪些。
為了不讓客人失望,這些懸掛的紀念品會經常被隨機更換,這種未知也讓餐廳變得更加刺激有趣。
餐廳除了兩層的營業麵積外,還有一層地窖,用來存放店內和客人存儲的酒水。
孫誌偉注意到,在一樓的吧台處有一個酒櫃,酒櫃上擺著的都是店內珍藏的美酒。有趣的是,在這個酒櫃的背麵有一個帶有尖刺的石質沙槽直通地下。
這根管道可是有來曆的,當年“21俱樂部餐廳”剛搬來的時候正值禁酒令時期,警察們經常來查走私的烈酒和非法酒吧。
“21俱樂部餐廳”就是一家隱秘的非法酒吧,它表麵上看著是一家餐廳,實際上也為熟客們提供走私的酒水。
那時候,這類地下酒吧有一個專有名詞,叫做:“speakeasy”,意思是小聲說話,以免暴露。
客人們買酒的時候都有特定的手勢、暗號或者密碼,甚至哼唱特定曲調,幾秒鐘的溝通就能確定買幾杯酒。
但即使這麼嚴格保密,也依舊有泄密的風險,於是,當年21俱樂部餐廳的老板就在酒櫃的後麵安放了一條直通下水道的石質通道。
它由吧台下麵的一個機關按鈕控製,隻要一按按鈕,酒櫃裡的卡槽就會反轉,將酒瓶順著管道丟進下水道中,從而毀屍滅跡。
如今,這條石質通道自然已經廢棄了,不過酒保有時還是會應新客人的要求打開機關,讓客人們看看當年禁酒令時期的遺跡。
整體看來,這座“21俱樂部餐廳”有懷舊的風格,有固定的會員客戶,但依舊可以看出很多不足。
其中最大的不足就是地方小了點,一樓加二樓一共也才50桌,每天的客流上限擺在那裡,作為一個非連鎖餐廳,它的盈利點又十分有限,注定了不可能掙大錢。
指不定這家餐廳每年的盈利,還冇有將這兩層門麵房租出去的租金高呢。